제안이유

  현행법상 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력이 생기는 것으로 규정되어 있으나, 임차인이 임차주택의 인도와 전입신고를 하여도 악의의 임대인이 같은 날 임차주택에 근저당권을 설정하게 되면 임차인은 근저당권자보다 후순위가 되어 임차보증금을 보호받지 못하는 안타까운 사례가 발생하고 있는 바, 통상 주택임대차보증금이 서민들의 가장 중요한 재산임을 감안하면 주택임대차 보증금에 대한 한층 더 두터운 보호가 필요한 실정임.
  그리고 임대주택에 관한 근저당권자 등 이해관계인이 임대차에 관한 정보를 알지 못하여 입을 수 있는 불측의 손해를 방지하고 주택임대차보증금 등 임대차계약 내용에 관한 객관적인 정보제공과 이를 통한 체계적인 주택임대차 제도의 구축을 위해 임차목적물 소재지의 전입신고사무를 처리하는 곳에서 주택임대차에 관한 정보를 관리하게 하고 이해관계인이 이를 열람할 수 있도록 하는 임대차등록제도의 신설이 필요함.
  이에 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 주택임대차등록을 하는 경우 제삼자에 대한 대항력을 즉시 발생하게 하여 임차인의 임차보증금을 두텁게 보호하는 동시에 임대차등록 및 열람제도를 통하여 임차목적물에 관한 이해관계인의 불측의 손해를 방지하고 체계적인 주택임대차제도를 구축하고자 함.
  그리고 대항요건을 갖춘 임차인은 같은 날 등기한 근저당권자 등 임차목적물에 관한 다른 권리자에 우선하도록 하여 순위관계 확정의 어려움을 해소함과 동시에 다른 권리자보다 임차인을 두텁게 보호하고자 함.


주요내용

가. 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 임대차등록을 마친 경우 그 즉시 제삼자에 대하여 대항력이 발생하는 것으로 함(안 제3조제1항 및 제2항).
나. 대항요건을 갖춘 임차인은 같은 날 등기한 근저당권자 등 임차목적물에 관한 다른 권리자에 우선하도록 함(안 제3조의6 신설).
다. 임차인은 임차목적물 소재지의 전입신고 사무를 처리하는 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장 등에게 임대차보증금, 임대차 기간 등 대통령령으로 정하는 사항에 관한 임대차등록을 신청할 수 있도록 함(제5조제1항 신설).
라. 전입신고사무를 처리하는 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장은 임대차등록에 관한 사항을 기재한 임대차등록부를 대통령령으로 정하는 방법에 따라 작성ㆍ관리하도록 함(안 제5조제2항 신설).
마. 임차목적물에 관한 저당권계약을 체결하려는 자, 임대차계약을 체결하려는 자 등 대통령령으로 정하는 이해관계인은 임차목적물에 관한 임대차등록부의 열람이나 그 등본을 요청할 수 있도록 함(안 제5조제3항 신설).
바. 임대차등록부의 등록사항, 임대차등록부의 작성 및 관리 방법, 임차목적물에 관한 이해관계인의 범위, 임대차등록부의 열람 및 등본신청의 방법, 개인정보보호를 위한 필요한 조치 등 임대차등록 및 열람에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 함(안 제5조제4항 신설).

임차인의 대항력 발효 요건으로 "임대차 등록" 신설(안 제3조 및 제5조)