입지의 이해
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산업입지의 이해
외국인투자기업의 사업입지 선정에는 해당 기업의 형태와 업종에 대한 고려가 필요하다. 국가산업단지나 일반산업단지는 주요 수요처와 관련 시설이 집적화된 계획입지로서 상대적으로 부지확보가 쉽고, 사업을 영위하기 위한 최적의 환경이 조성되어 있다.
다만 국내에는 외국인투자 유치를 위해 조성된 입지가 별도로 있는데 외국인투자기업의 경우에는 외국인투자 유치를 위해 조성된 외국인투자지역, 경제자유구역, 자유무역지역과 같은 입지에서 사업을 영위하는 것을 우선적으로 고려해 볼 수 있다. 그리고 그 외에도 투자가가 영위하려는 업종 특성에 따라 사업에 유리한 조건을 갖춘 업종별 특성이 있는 다른 계획입지, 또는 개별입지를 고려해 볼 수 있을 것이다.
외국인투자가가 고려할 수 있는 입지유형
계획입지
- 산업단지국가ㆍ일반ㆍ도시첨단산업단지, 농공단지, 임대형산업단지
- 외국인투자유치 중점 지역외국인투자지역(외국인투자기업 전용임대단지), 경제자유구역, 자유무역지역
- 국내외 투자유치 중점 지역새만금, 기업도시, 제주특별자치도
- 연구개발, 기술, 업종별 집적지역연구개발특구, 국제과학비즈니스벨트, 첨단의료복합단지, 뿌리산업특화단지, 산업기술단지, 환경산업연구단지, 벤처기업촉진지구, 신기술창업집적지역, 도시형소공인집적지구
- 규제혁신 지구규제자유특구, 지역특화발전특구
- 국가균형발전을 위한 입지국가혁신융복합단지, 혁신도시, 행복도시
산업입지는 크게 계획입지와 개별입지로 나눌 수 있다. 산업입지에서 가장 흔하게 볼 수 있는 제조업을 예로 들면 제품생산을 위해 공장을 설립해야 하는데 입지에 따라 공장설립절차 및 인허가가 다르다. 개별입지에 공장을 설립하는 경우 인허가 절차가 복잡하나, 산업단지같이 제조업을 원활히 할 수 있도록 조성된 계획입지는 공장설립 기간, 인허가 절차가 간소화되어 있다. 앞서 예로 든 제조업을 영위하기 위한 부지를 찾았다면, 해당부지에 공장설립이 가능한지 토지이용제한, 공장건축 가능여부, 환경관련 규제 여부를 아래와 같이 검토해야 한다.
계획입지와 개별입지의 공장설립 절차
개별입지인가?
-
Yes
산업 직접법에의한 공장설립이가능한가?
- Yes
국토 계획법상 공장설립이 가능한가?
-
Yes
중소기업 창업 공장인가?
-
Yes
창업사업 계획승인
-
No
공장건축 면적이 500㎡이상?
- Yes
공장신설 승인(제조시설 승인)
-
No
공장등록 신청
- Yes
-
Yes
-
No
용도지역(구역·지구)변경이가능한가?
- Yes
중소기업 창업 공장인가?
-
Yes
창업사업 계획승인
-
No
공장건축 면적이 500㎡이상?
- Yes
공장신설 승인(제조시설 승인)
-
No
공장등록 신청
- Yes
-
Yes
- No
공장설립 불가
- Yes
-
Yes
-
No
공장설립 불가
- Yes
- No
산업단지 입주계약(계획입지)(공장설립 승인)
※ 출처: 한국산업단지공단 홈페이지: www.kicox.or.kr (2020 산업입지요람)
산업입지의 이해
대한민국은 산업의 생산 및 활동공간을 효율적으로 확보하고 양호한 입지를 선정하기 위한 산업입지 정책을 추진하고 있으며, 체계적이고 계획적인 관리를 위해 정책적으로 대표적인 계획입지인 산업단지 에 공장을 설립하도록 권장하고 있다. 그러나 사업상의 여건, 용지가격 등 각 기업의 개별적 사유로 인해 산업단지에 공장을 설립하는 것이 부적합한 경우에는 개별 부지를 매입하고 필요한 인ㆍ허가 사항을 취득하여 공장 설립이 가능하다.계획입지(산업단지)
산업단지는 산업시설과 근로자 및 이용자를 위한 지원시설을 집단적으로 설치하고자 포괄적 계획하에 지정ㆍ개발한 지역으로, 기업들의 공장부지 확보를 돕고 산업의 집적을 통한 협력기업 및 인력 확보, 원활한 원자재ㆍ부품 공급 등의 편의를 제공한다. 최근 산업단지는 산학연 연계체계를 구축하고 다양한 지원시설을 연계 배치하는 등 복합적인 개발을 지향하고 있다.
산업단지는 조성 목적에 따라 입지 유형이 다양하고, 공장설립과 관련한 업종 관리 방식도 개별입지와는 차이가 있다. 우선 같은 제조업이라 할지라도 입지별로 입주 가능한 업종이 다르고, 각각의 단지별로 운영ㆍ관리를 위한 규정이 다를 수 있다.
예를 들면 산업단지, 외국인투자지역(단지형)과 국가식품클러스터는 각 단지별 ‘관리기본계획’에 따라 입지를 운영하고 경제자유구역, 새만금지역, 연구개발특구 등은 각 개별법을 따른다. 자유무역지역의 경우 「자유무역 지역의 지정 및 운영에 관한 법률」 에서 입주자격을 규정하고 있다.
같은 맥락으로 산업단지가 모든 입지 유형을 포괄할 수 없기 때문에 특수한 목적을 가진 지역을 산업단지에 중복 또는 개별적으로 지정하기도 하고, 특수목적 지역 내에 산업단지를 지정하기도 한다. 그것의 대표적인 예가 외국인투자유치를 위해 조성된 입지인 외국인투자지역, 경제자유구역, 자유무역지역이다.
개별입지
개별입지는 계획적으로 지정ㆍ개발된 지역 이외의 모든 지역을 의미한다. 따라서 기업의 개별적 사유로 인해 산업단지 외의 토지나 도시ㆍ주거지역 의 건물을 매입 또는 임차했을 시, 직접 용도 변경에 대한 인허가를 취득하여 공장을 설립할 수 있다.
제조업종의 사업을 위해 개별입지를 선택할 경우 「건축법 시행령」 에 따른 건축물의 종류 중 공장 및 제2종근린생활시설(제조업소)에 입주가 가능하다. 하지만 전국의 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의거하여 ‘용도지역’이 정해져 있고, 용도지역별로 행위가 제한되기 때문에 건축물을 신축할 계획이라면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 지방자치단체의 조례에서 규정한 건축물의 용도와 용도지역별 행위제한 사항을 먼저 확인해야 한다. 만약 공장 건축이 불가능한 용도지역일 경우 도시ㆍ군관리계획의 변경을 통해 용도지역으로 변경할 수 있으나 이를 위해 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐야 한다.
※ 용도지역별 가능업종은 「공장입지 기준고시」 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 참조
산업단지와 개별입지의 장 · 단점
| 구분 | 산업단지 | 개별입지 |
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| 장점 |
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| 단점 |
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