Invest KOREA

「농지법」 제6조제1항에 따르면 “농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.”고 되어 있으므로 기본적으로 농업법인만이 농지 소유가 가능하다. 그런데 농업법인도 외국인의 지분투자를 받아 외국인투자기업으로 등록을 할 수 있으므로 외국인 투자기업으로서 농업법인인 경우 농지소유가 가능하다. ◎그러나 「외국인투자에 대한 규정(산업통상자원부, 2020)」에 따르면 외국인투자대상 허용기준으로 “벼 재배 및 보리 재배를 제외하고는 허용”한다 고 되어 있으므로 벼와 보리를 재배하는 농지의 경우 외국인투자기업으로서 농업법인이면 그 소유가 제한될 수 있다. ◎「농지법」에 따르면 농업법인만이 농지 소유를 할 수 있지만, 같은 법 제6조제2항에서는 자기 농업 경영에 이용하지 아니할지라도 농지 소유를 인정 하는 예외를 열거하고 있는데 농지전용(토지 지목이 전이나 답인 농지를건축이 가능한 대지로 전환하는 절차) 허가를 받았거나 농지전용협의를 마쳤다면 일반법인도 예외적으로 농지를 취득할 수 있다.

지방자치단체장의 허가 없이 가능하다. ◎일정한 개발행위(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등)을 하고자 하는 자는 자치단체장으로부터 개발행위허가를 받도록 되어 있으나(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제+D871항제4호) 외국인투자지역 내에서 토지를 분할하는 경우에는 해당 지방자 치단체장의 허가 없이 가능하다( 「외국인투자 촉진법」 제20조제1항).

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 외국인 부동산취득 신고를 하여야 하나, 「외국환거래법」에 의한 부동산 취득신고는 하지 않는다. ◎이 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서는 외국인이지만, 「외국환거래법」에서는 거주자로 분류되기 때문에 「외국환거래법」에 의한 부동산 취득신고를 하지 않는다. ◎주의하여야 할 점은 외국인투자기업 등록 예정인 외국투자가는 「외국인투자 촉진법」이 적용되기 때문에 출자금이나 장기차관을 도입하여 부동산을 취득하고자 하는 경우 외자도입 자체에 대하여는 외국인투자신고 후 자금을반입하여야 한다.

외국인 부동산 취득 신고를 해야 한다. ◎국내법인이라 하더라도 임원의 1/2 이상이 외국 국적 개인이거나 외국 국적 개인 또는 외국법인이 1/2이상 주식을 취득하고 있는 등의 경우 「부동 산 거래신고 등에 관한 법률」상 ‘외국인 등’에 해당하므로 외국인 부동산 취득신고 대상이다.

외국법인의 국내지사도 외국인 부동산 취득 신고를 해야 한다. ◎외국법인의 국내지사는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 ‘외국인 등’에 해당되기 때문에 부동산 취득 신고를 해야 한다. ◎이 경우 해외에서 자금을 반입하여 국내 부동산을 취득하고자 할 때동 국내지사는 「외국환거래법」상 거주자에 해당하기 때문에 「외국환거래법」 상의 부동산 취득신고 없이 바로 외국의 본사로부터 영업자금을 지정거래외국환은행을 통하여 도입하면 된다(「외국환거래규정」 제 9-34조).

그렇다. ◎외국인 등을 포함한 거래당사자는 대한민국 안의 부동산 등을 취득한계약을 체결하였을 때에는 계약체결일로부터 30일 이내에 신고관청에 신고해야 한다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항). ◎단 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제1항에 의한 외국인 등의 부동산 취득의 경우 부동산등을 취득한 날로부터 60일 이내, 같은 법 제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제5조제2항에 의한 상속·경매 등 계약 외의 원인 등으로 인한 취득의 경우 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다. ◎대한민국 내의 부동산 등을 갖고 있는 내국인 혹은 내국 법인이나 단체가외국인 등으로 변경된 경우, 그 외국인 등이 해당 부동산을 계속 보유하고 자 한다면 외국인 등으로 변경된 날로부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고해야 한다(「부동산 거래신고 등에 관한 법 률」 제8조제3항). ◎취득신고 위반에 대한 제재 1. 계약에 따른 부동산 거래 신고를 하지 않은 사람에게 500만 원 이하의과태료를 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항, 제3항) 2. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제1항에 의한 외국인 등의 부동산 취득을 신고하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자(외국인 등)에게는 300만 원 이하의 과태료를 부과(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제4항) 3. 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 인한 취득을 신고하지 아니하거나거짓으로 신고한 자(외국인 등)에게는 100만 원 이하의 과태료를 부과(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제5항) 4. 부동산 계속보유 신고 : 토지의 계속보유 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자(외국인 등)에게 100만 원 이하의 과태료 부과(「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제28조제5항)

외국인 등*을 포함한 ‘거래당사자’는 ① 부동산의 매매계약 ② 「택지개발 촉진법」, 「주택법」 등에 따른 부동산에 대한 공급계약 등 대한민국의 부동산 등을 취득한 계약을 체결하였을 때에는 계약체결일로부터 30일 이내에 신고관청에 신고해야 한다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항, 단 제8조제1항에 의한 취득의 경우 60일 이내, 제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제5조제2항에 의한 취득의 경우 6개월 이내에 신고). ◎다만, 신고만으로 취득 가능한 토지인지 사전허가를 요하는 토지인지 사전에 반드시 확인이 필요하다. 외국인이 허가대상 토지를 사전에 허가 없이 계약을 체결하였다면 그 계약은 무효가 될 뿐만 아니라 징역형 내지는 벌금까지 납부하게 되어 토지취득에 어려움이 있으므로 주의를 요한다. ◎외국인의 취득 허가대상 토지(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조) 1. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인 등의 토지취득을 특별히 제 한할 필요가 있는 지역 등 2. 「문화재 보호법」 제2조제2항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는보호구역 3. 「자연환경 보전법」 제2조제12호에 따른 생태·경관보전지역 4. 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별 보호 구역 ◎벌칙조항 : 허가를 받지 아니하고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인 등은 2년 이하의 징역 또는2천만원 이하의 벌금에 처함.

외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우 그 취득 목적, 국내 거주 여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 상이하다. ◎「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에는 외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우의 절차만을 규정하고 있으므로 영리목적(부동산 임대 등)으로 부동산을 취득하는 경우는 외국인 부동산취득신고와는 별도로 「외국인투자 촉진법」상 외국인투자신고를 통해 외국인투자기업으로 등록하여야 하며, 「외국환거래법」상의 비거주자에 해당된다면 부동산취득신고를 추가로하여야 한다. ◎외국기업이 국내에 지점을 설치할 경우에는 「외국인투자 촉진법」상 외국인투자신고절차가 아닌 외국환은행에 「외국환거래법」상 지사 설치 신고를 하고 지점 등기 후 지점 명의로 부동산을 매입하면 된다.

외국인투자업무 관리기관을 변경하는 것이 가능하며 수탁기관 변경이라고 한다. 변경절차는 기존 수탁기관에 수탁기관 변경신청서를 제출하 면 되고 신청양식은 「외국인투자에 관한 업무처리준칙」 별지 제2호서식(수탁기관 변경신청서)을 사용한다. 양식 다운로드 : www.investkorea.org/kr/published/presentation.do

주식회사 설립 시 법인등기 단계에서 법원등기소에 외국투자가의설립자본금을 증명하기 위한 필수서류로 주금납입 보관 증명서를 제출하게 되어 있는데 자본금이 10억 원 미만 경우에는 잔액증명서를 제출하는 방법도 가능하다. ◎주금납입 보관 증명서는 투자신고 후 외국투자가 명의로 외국환은행에 개설된 주금납입보관 목적의 임시계좌(별단계좌)에 외환의 임시계좌 투자자금 을 송금 및 보관하고 은행으로부터 주금납입 보관 증명서를 발급받으면 된다. ◎잔액증명서는 자본금이 10억 원 미만인 주식회사의 경우 가능한데 투자가 명의의 실명 외환계좌에 투자자금을 예치한 후 은행으로부터 잔액증명서를 발급받으면 되고, 이 잔액증명서는 법원등기소에 제출할 서류인 주금납입 보관 증명서와 동일한 효력을 갖는 것으로 간주된다.